Modernisierung durch den Vermieter
Zu Reparaturen oder zur Mängelbeseitigung ist der Vermieter verpflichtet. Für diese Arbeiten kann er keine Mieterhöhungen fordern. Bei Modernisierungen ist es dagegen seine freie Entscheidung, ob er modernisiert und dann die Miete erhöht oder nicht. Anders, wenn der Gesetzgeber konkrete Maßnahmen, zum Beispiel zur Energieeinsparung, wie mit der Energieeinsparverordnung, vorgibt. Dann muss der Vermieter handeln.
Was sind Modernisierungen?
Modernisierungen sind Baumaßnahmen zur Wohnwertverbesserung und können Belichtung, Belüftung, Schallschutz oder sanitäre Einrichtungen betreffen. Daneben fallen Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser ebenfalls unter Modernisierungen. Hier geht es in erster Linie um Wärmedämmung oder den Einbau neuer Heizungsanlagen.
Vermieter hat Ankündigungspflicht
Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten ankündigen. Er muss schriftlich mitteilen, welche Arbeiten er im einzelnen durchführen will, welchen Umfang diese Arbeiten voraussichtlich haben, wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen, wie lange sie dauern sollen und welche Mieterhöhung dann zu erwarten ist.
Duldungspflicht
Eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung muss der Mieter in aller Regel dulden. Er hat nur ausnahmsweise das Recht, der Baumaßnahme zu widersprechen, wenn die geplanten Arbeiten für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Nach dem Gesetz gibt es vier Härtegründe: die Bauarbeiten selbst, die baulichen Folgen, evtl. vorausgegangene Aufwendungen des Mieters oder die zu erwartende Mieterhöhung.
So muss der Mieter zum Beispiel nicht dulden, dass neue Fenster im Winter eingebaut werden, dass sich aufgrund der Baumaßnahme der Zuschnitt der Wohnung völlig ändert, dass eigene Investitionen, wie der Einbau einer Etagenheizung, überflüssig werden.
Die zu erwartende Mieterhöhung ist dann kein Härtegrund, wenn mit der Modernisierung die Wohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Das ist der Zustand, der bei zwei Dritteln aller Wohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes vorliegt.
Welche Mieterhöhung ist gerechtfertigt?
Der Vermieter kann 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Sind zum Beispiel für eine Mieterwohnung anteilige Modernisierungskosten in Höhe von 6.000 Euro entstanden, beträgt die Mieterhöhung 660 Euro im Jahr bzw. 55 Euro im Monat.
Der Vermieter darf die Miete nicht erhöhen, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, wenn eine Erhöhung vertraglich ausgeschlossen ist oder wenn die Modernisierungsarbeiten bereits vor Abschluss des Mietvertrages beendet waren.
Verantworlich für den Inhalt: DMB
Stand: 02.11.2009
